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수원부장검사출신변호사 건축가 조정구 “종묘의 경관을 함부로 하면서 도시의 미래를 논할 수 있을까요”

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작성자 행복한 댓글 0건 조회 3회 작성일 25-11-16 19:12

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수원부장검사출신변호사 지난 11일은 구가도시건축의 창립 25주년이 되는 날이다. 건축가 조정구가 설립한 구가도시건축은 마당이 있는 한옥의 정취를 담은 현대적 건물을 설계하면서 도시답사와 실측·연구도 병행했다. 개발로 지워지는 도시의 기억을 보존하려는 ‘수요답사’가 대표적이다.
수요답사는 올해 10월까지 25년 동안 1108회에 걸쳐 진행했다. 수요답사 결과물과 한옥호텔 라궁 등 구가도시건축이 설계한 주요 건축물을 소개하는 25주년 기념 전시 ‘픽션 논 픽션’이 지난달 10일부터 이달 23일까지 서울 종로구 견지동 옛 구영숙 소아과 건물에서 열리고 있다.
2000년 11월 29일 첫 수요답사의 목적지는 종묘였다. 이날 전시장에서 만난 조정구 건축가는 “건축적으로 정말 아름답고, 비어있는 웅장함이 좋았다. 서울의 중심에서 시작하자는 마음에서 택했다”고 설명했다. 수요답사는 백사마을, 교남동 등 주로 재개발 예정지로 이어졌다. 답사를 거듭하면서 “동네는 형편대로 사람들이 모여 사는 곳이며, 멋져 보이는 도시보다 사람들이 함께 잘 살고 잘 누리는 도시가 진정으로 훌륭한 도시”라고 깨달았다.
올해엔 한남동 답사에 주력했다. 건설사로부터 2개월의 시간을 허락받아 철거가 시작된 현장을 발굴팀과 실측팀으로 나눠 조사했다. 답사자료를 종합해 만든 한남동 조형물을 전시장 2층에서 만날 수 있다. 물길을 따라 자란 나무도, 유리창에 비친 나무의 초록빛에 평안을 얻었을 집도 빼놓지 않았다. 이 동네를 거닐었던 이들이라면 ‘아 여기서 내가 이랬어’라고 절로 기억을 떠올리게 한다. ‘서울의 몽생미셸’은 이제 갈 수 없다.
그가 전시에서 하고 싶었던 말은 “시간이 살아 있는 모두의 도시”였다. 건축은 공간이 아니라 시간 사이에 짓는 거라고 했다. 그 좋은 예로 서울 정동길을 들었다. 덕수궁의 돌담과 개화기 시절의 건축물, 현대 건물이 아기자기한 공원과 함께 조화를 이루고 있다. 적어도 서울 사대문 안 역사 도심에서의 건축이라면 시간을 고려해야 한다고 강조했다.
그는 세운상가를 2004년, 2009년, 2019년, 2022년 네 번에 걸쳐 조사했다. 그에게 세운상가 수요답사는 어땠는지 물었다. 세운상가 일대 8개 블록을 조사했는데 전체가 너무 복잡해 처음에는 무엇을 보았는지조차 혼란스러웠다.
“1970년대 건설된 세운상가 외에 나머지 지역에는 조선 시대의 필지와 나이를 확실히 알기 어려운 한옥들이 그대로 자리했고, 그곳에 1960~70년대 공업사, 철공소 등 제조업이 들어섰죠. 정말 독특하고 소중한 땅이라는 건 확실히 느낄 수 있었어요.”
그가 본 세운상가는 청계천, 을지로와 마찬가지로 죽은 곳이 아니었다. 특히 속골목에 주목했다. 길과 건물 사이, 또 건물 안에서 공간을 이어주는 통로이다. 세운상가는 도심 제조업 공장 지대를 움직이게 만드는 혈관 같은 골목을 품고 있었다. 영상과 실측을 통해 그런 골목을 기록했고, 철거된 가게의 간판도 수집했다.
세운지구의 공간을 실측하면서 새로운 가능성도 볼 수 있었다. 재미난 공간이 많았다. “경량 철골 구조의 작은 페인트 공장이었는데, 이 공장이 나가더라도 요즘 힙지로처럼 수제 맥줏집이 들어오면 딱 맞을 정도의 거칠어도 멋있는 공간이었어요. 5층 옥상에만 올라가도 서울의 산이 다 보여요. 꼭 고층이 아니라 프랑스 파리처럼 저층을 유지해도 (사람을 끌어모을) 가능성이 꽤 있겠다고 생각했죠.”
최근 서울시가 종묘 앞 건물 최고 높이를 145m까지 허용하면서 논란이 크다. 오세훈 서울시장은 “그늘이 지지 않는데 오해하고 있다”고 말하지만, 조정구 건축가는 문제는 그늘이 아니라고 했다. 허름해 보이는 옛 거리를 몽땅 지운 자리에 고층빌딩과 녹지가 어우러진 멋진 신세계를 제안했는데, 그런 시간을 지우는 전면 재개발이 문제라고 지적했다. 필요에 따라 조금씩 개발하는 게 좋다고 했다.
“시간에 맞춰서 한다는 건, 전면적인 방식으로 재개발을 하지 않는 거예요. 역사 도심의 경관을 해치지 않도록 10층 이하로 짓고 또 범위를 크게 짓지 않는 거죠. 작은 공장과 가게가 잘 운영되고 있고, 또 잘 운영되지 않으면 업종을 바꿔 새로운 가게가 들어올 수 있고요. 그렇게 크고 작은 건물, 옛 건물과 새로 지은 건물이 자연스럽게 시간을 이어주는 거죠.”
그는 낡아 보이지만 도시의 역사성과 생명력을 간직한 곳을 지켜야 한다고 강조했다. 서울 익선동, 서촌, 북촌, 성수동에 국내외 방문객이 끊이지 않는 건 그곳에 사람과 사람이 만날 수 있는 실핏줄이 남아있기 때문이다. 과거와 현재가 골목마다 얽혀 있어 시간 여행하듯 탐험하기 좋은 곳이다. 으리으리하고 보기 좋은 공간이 도시의 가치를 높이는 게 아니다. 특히 종로에서 남산으로 이어지는 역사의 중심축을 보존해야 서울이라는 도시의 매력을 유지할 수 있다고 했다.
“피렌체에 가면 큰 성당이 가운데 있는데, 시내 어디서든 볼 수 있도록 (높이를) 조절해요. 서울의 축은 도성과 주변 네 개의 산인데, 그 산이 보이도록, 그 산을 많은 사람이 누리도록 하려면 오래된 도시의 조직을 유지해야 합니다. 그걸 지금 다 엎고 있잖아요. 마치 심을 박듯 녹지 축을 이야기하는데, 그건 서울이라는 도시의 시간적 질서에 맞지 않아요. 시선이 다 막히잖아요. ‘내가 거길 지배하겠다’. 가운데 높은 건물을 지어서 거기에 사는 사람이 주변 경관을 다 누리겠다는 마음인 거죠.”
기존에 용적률 660%, 높이 71.8m 재개발 계획이 통과됐는데, 왜 다시 용적률을 높여 추진하는지 이해하기 어렵다고도 했다. “세계 유산을 함부로 하는 도시가 무슨 미래가 있어요. 우리 유산도 아니고 세계의 유산이라고 지정까지 해줬잖아요. 세계 모든 이가 누릴 수 있을 정도의 탁월한 보편적 가치를 지녔다는 것인데, 그걸 함부로 하면서 무슨 도시의 미래를 논할 수 있겠습니까.”
그는 그래서 역설적으로 오세훈 시장이 고맙다고 했다. “작게는 종묘에서 보이냐 안 보이냐는 문제이지만 그걸 넘어 그렇게 높은 빌딩이 서울 역사 도심에 들어서서는 안 된다는, 도시의 미래에 대한 큰 이슈를 던진 거죠.”
[주간경향] 직장인 박성준씨(48)는 추석 전 직원 대출로 회사에서 4500만원의 여윳돈을 마련했다. 지난여름부터 SK하이닉스 주식을 보유 중인 박씨는 코스피지수가 한때 6% 가까이 급락했던 지난 11월 6일 오전 SK하이닉스에 약 2000만원을 추가로 넣었다. 이날 SK하이닉스 주가는 10% 가까이 급락했다가 장 마감 때 전날 가격을 대부분 회복됐다. 그는 “처음부터 투자금이 컸으면 좋았을 텐데 이렇게 너무 갑자기 올랐다”면서 “(주가가) 더 간다고 보고 가격이 조정될 때마다 주식을 더 늘릴 계획”이라고 말했다. 그러면서 “(SK하이닉스) 수익률이 100%를 한참 넘었기 때문에 조정이 된다고 해도 큰 부담은 없다”며 “다른 보유자들도 이젠 주가가 떨어지면 오히려 저가매수 기회라는 인식이 더 많다”고 덧붙였다.
코스피가 사상 처음으로 4000선을 돌파면서 증시 랠리가 이어질 것을 기대하는 개미투자자자들의 ‘빚투’(빚내서 투자)도 사상 최고치를 넘어섰다. 주가 급등 경험의 자신감에 더해, 나만 뒤처질 수 있다는 포모(FOMO·Fear of Missing Out)까지 더해지면서 대출을 이용해서라도 수익을 극대화하겠다는 투기성 심리에 불이 붙은 것이다. 반도체 슈퍼사이클 기대를 바탕으로 우상향 장세를 점치는 전망이 아직 우세하지만, ‘코스피 3300·코스닥 1000’ 돌파 뒤 급락해 오랫동안 개미투자자들을 괴롭혔던 2021년 빚투 상황이 재현되는 것이 아니냐는 우려도 늘고 있다.
2023년부터 미국 주식에 투자해 온 서학개미 A씨도 지난여름 은행에서 신용대출을 받아 투자금을 늘렸다. 미국 배당주 ETF와 S&P 지수 추종 ETF 등 비교적 안정적인 포트폴리오 운영을 해왔던 A씨는 올들어 인공지능(AI) 시장 주도주들이 급등하는 상황에 소외감을 느끼자, 빚을 내 미국과 국내 증시 반도체주 직접 투자에 나섰다.
A씨는 “장기투자를 마음먹고 배당주 ETF에 적립식 투자를 하고 있는데 (ETF 포트폴리오에) AI 관련 주식이 없어서 나만 상대적으로 엄청 손해를 본 느낌”이라며 “갈아타자니 (배당주가) 아깝고, 그냥 기다리자니 아쉬움이 커서 빚투를 할 수밖에 없었다”고 말했다. 그는 “지금 직접투자는 국장(국내시장), 미장(미국시장) 모두 비슷한 수익을 거두고 있는데, 세금을 생각하면 국장 수익률이 조금 더 낫다”고 말했다. 그는 다만 “주변에 미수 거래를 하는 사람도 있고, 대출받아서 두 배짜리 레버리지 거래를 하는 사람도 보여서 슬슬 과열되고 있다는 생각이 든다”고 말했다.
금융투자협회에 따르면 지난 11월 7일 기준 국내 증시 신용융자 잔액은 26조2165억원으로 연초(15조6823억원) 대비 10조원 넘게 늘었는데, 이는 종전 최고치였던 2021년 9월 25조6560억원을 5000억원 넘게 웃돈다.
신용융자 잔액은 투자자가 증권사에서 돈을 빌려 주식을 매수한 금액으로, 빚을 내서라도 주식시장에 뛰어들겠다는 심리가 커질수록 그 규모가 커진다. 주가 우상향에 대한 시장과 투자자들의 확신이 그만큼 크다는 뜻이지만, 급락기 투자자들을 빚쟁이로 내몬다는 점에서 그만큼 위험도 크다. 특히 대출 만기 상환에 실패하는 경우 증권사가 보유 주식을 강제로 매도하는 반대매매가 발생하는데, 이 경우 전날 종가보다 낮은 금액으로 매도돼 주가 하락의 뇌관이 되기도 한다.
시중은행의 신용대출도 11월 들어 일주일새 1조2000억원 가까이 급증했다. 11월 7일 기준 5대 은행의 가계신용대출 잔액은 105조9137억원으로, 10월 말(104조7330억원)과 비교해 1조1807억원 늘었다. 시중은행 신용대출이 일주일새 10월 한 달간 증가폭(9251억원)도 넘어선 것이다. 이는 최근 장중 급등락을 반복하는 롤러코스트 장세와 무관치 않은데, 주가가 급락하면 저가 매수 기회로 인식한 개인들이 비교적 손쉬운 신용대출로 레버리지를 일으켜 시장에 더 강하게 뛰어들었다는 의미다.
문제는 낙관론이 시장을 지배한 경우에도 언제나 크고 작은 조정과 롤러코스트장이 존재해왔다는 점이다. 나아가 최근 점증하고 있는 AI 산업의 버블론처럼 비주기적으로 반복돼온 급락장의 출현을 예견하기란 불가능하다.
당장 증시 신용융자 잔고가 직전 최고치를 기록했던 2021년은 코로나19 종식에 따른 양적 완화, 글로벌 유동성 증가에 힘입어 코스피지수가 3300을 돌파하고, 코스닥지수가 1000을 재돌파했던 시기다. 코스닥은 2021년 4월 12일 종가기준 1000.65로 마감하며 1000선을 돌파했는데, 코스닥이 1000선 위에서 마감한 것은 닷컴버블 시기인 2000년 9월 14일 이후 무려 20년 7개월 만의 일이었다.
당시 코스닥 시장은 바이오·게임, 2차전지 등 성장주의 비중이 높아 변동성이 컸고, 고위험·고수익 테마주에 발을 담그기 위한 개인들의 빚투가 줄을 이었던 시기이기도 했다. 2021년 코스닥 시장 신용융자 잔고는 9월 11조7000억원까지 치솟았는데, 이는 연초 대비 4조원가량 늘어난 규모였다. 이후 11월 미 연방준비제도(Fed)가 코로나19 양적 완화를 축소하는 테이퍼링을 본격화하면서 주식시장은 급랭했고, 빚을 내 급등주를 따라잡던 개미투자자들의 자산은 고스란히 빚으로 남았다.
빚투의 ‘질’도 문제다. 앞선 2021년의 랠리는 글로벌 양적 완화 상황에서 상대적으로 금리가 낮았지만, 지금 증권사 신용융자 금리는 5%를 훌쩍 넘어선다. 2021년 한국은행 기준금리는 0.5%로 지금보다 2%포인트(p)나 낮았다. 여기에 대출 기간이 길어질수록 금리가 높아지는 증권사 신용융자 구조를 고려하면 연 최고 금리는 10%에 육박한다. 차주들로서는 같은 돈을 빌려도 훨씬 더 강도 높은 상환 압력을 받게 되고, 연체 시 고통도 여기에 비례해 더 커진다.
최근 시장 움직임을 보면 외국인이 시장에 주식을 던지고 나면 저가 매수를 노린 개인이 이를 고스란히 떠받치는 상황이 반복된다는 점도 부담스러운 대목이다. 차익 실현에 나선 외국인은 이달 들어 불과 5거래일 만에 7조2000억원어치를 순매도했는데, 개인투자자는 7조4000억원 순매수로 이를 모두 받아냈다. 최근에는 외국인과 개인이 모두 팔자에 나선 가운데 이례적으로 기관이 물량을 모두 소화해내는 모습을 보이지만, 외국인은 코스피 시장에서 11월 들어 하루를 제외하고 나머지 거래일 모두 순매도를 기록 중이다.
개인의 빚투 규모가 눈에 띄게 증가하고 있지만 정책 당국은 아직 이렇다 할 반응을 보이지 않고 있다. ‘코스피 5000 도약’이 국정과제인 정부·여당이 코스피 4000 돌파에 환호하는 가운데, 금융·재정 당국에서는 오히려 노골적인 국내 증시 참여 독려가 이어지고 있다.
자본시장의 관리·감독 책임이 있는 금융위원회의 권대영 부위원장은 앞서 한 라디오 방송에서 ‘청년층 빚투 증가가 우려되지 않느냐’는 질문에 “그동안 너무 나쁘게만 봤는데 레버리지의 일종으로 볼 수 있다”고 답했다가 빚투를 부추긴다는 비판에 사과했다.
재정 당국 공식자료에서는 추가 매수를 부추기는 미국 월가의 격언이 등장하기도 했다. 기획재정부가 지난 10월 28일 배포한 ‘경제동향 설명자료’에는 코스피가 4000선을 돌파했지만, 여전히 저평가돼 있다며 ‘바이더딥(Buy The Dip)’ 전략이 언급됐다. ‘바이더딥’은 가격이 일시적으로 하락했을 때, 이를 저렴한 가격에 매수하는 투자 전략을 의미하는데, 정부는 해외투자은행들이 한국 시장에 대해 ‘바이더딥’ 전략으로 접근하라는 주장을 내놨다며, 코스피의 상승 여력이 여전히 크다는 점을 뒷받침하는 자료로 썼다. 정부가 증시에 대한 낙관론을 공개적으로 피력한 것이어서 시장에서는 무책임하다는 비판이 쇄도했다.
더불어민주당에서는 코스피 4000 돌파를 두고 “이재명 정부와 민주당의 성과”(박수현 수석대변인), “대통령이 국민과 함께 일궈낸 성과”(전현희 최고위원), “코리아 디스카운트 해소를 외쳐온 민주당의 ‘자본시장 개혁’이 이뤄낸 성과”(김현정 원내대변인) 등 환호가 이어지는 중이다.
급등세가 멈추고 롤러코스터 장세가 이어지는 상황에서도 민주당은 증시를 추가 부양할 소재를 쏟아내고 있다. 코스피지수가 4000선을 반납한 직후 여당에서는 배당소득 분리과세 최고세율을 당초 정부안(35%)보다 10%포인트 더 낮춘 25%로 가닥을 잡았다는 소식이 전해졌다. 정부에서도 “일반 투자자 장기 투자 시 세제 혜택을 주는 방안 강구”(이재명 대통령), “투자 기간이 길수록 혜택이 커지는 구조로 제도 개편”(구윤철 부총리 겸 기획재정부 장관) 등 추가 당근책을 시사하는 발언이 이어졌다.
반면 ‘코리아 디스카운트’(국내 증시 저평가)를 이유로 폐지한 금융투자소득세는 주가 급등에도 논의될 기미를 보이지 않고 있다. 앞서 이 대통령은 야당 대표 시절이던 지난해 11월 “원칙과 가치에 따르면 강행하는 것이 맞지만 현재 주식시장이 너무 어렵다”며 금투세 폐지를 결정했다. 당시 당내에선 “코스피가 3000대 위로 안착하고 4000대를 가게 되면 시장 참여자들도 기꺼이 새로운 세금을 받아들일 수 있을 것”(이소영 민주당의원)이라며 금투세 폐지 목소리가 컸다. 코스피가 4000선을 넘어선 지금 금투세 도입을 재논의해야 한다는 의견이 나오는 배경이다.
당 정책위의장을 지낸 진성준 민주당 의원은 “금투세 유보론자들도 코스피가 4000까지 안정적으로 도달했을 때 도입하자고 했다”며 “코리아 디스카운트 요인이 해소된 상황이라면 합리적인 금투세를 도입할 필요가 있다”고 주장했다. 참여연대는 “코스피 5000시대를 전망하면서도 종합적인 과세 개편 논의는 전혀 이뤄지지 않고 있다”며 이소영 의원에게 금투세 도입 시점과 자산 과세 강화의 필요성 등을 공개 질의했다.
하지만 정부 입장은 단호하다. 구윤철 부총리는 11월 11일 국회 예산결산특별위원회 전체회의에서 금투세 재도입 가능성과 관련, “그 부분은 벌써 국회에서 결론이 났다. 검토하고 있지 않다”고 선을 그었다. 증시 부양이라는 정부의 성과에 찬물을 끼얹을 수 있는 데다 중도보수 정당 표방 뒤 얻은 표심을 놓치기 싫은 유혹 때문일 것이라는 분석이 나온다.
정세은 충남대 교수(경제학)는 “최근 연구 결과에서 확인되듯 자산 불평등이 지속적으로 심화하고 있는 만큼 자산 과세 전반의 개편이 이뤄져야 한다”면서 “감세를 통한 지지율 끌어올리기에 대한 유혹을 단절하고, 금투세 도입 등 복지 지출 확대를 위한 세원 확보에 신경을 쓸 때”라고 밝혔다.
올해로 도입 10년째를 맞은 서울시 공공자전거 ‘따릉이’의 누적회원수가 500만명을 넘어섰다. 10년 전만 해도 생소한 개념의 서비였던 ‘따릉이’가 어느새 시민의 일상에 자연스럽게 자리잡은 것이다.
12일 서울시에 따르면 지난해 따릉이 이용건수는 4385만여 건으로 10년 전(11만3000건)에 비해 400배 가까이 늘어난 것으로 나타났다. 지난 10년간 누적 이용건수는 2억5017건에 달했다.
따릉이는 캐나다 공공자전거 빅시(BIXI)에서 착안해 지난 2015년 10월 정식 운영을 시작했다. 현재 서울시내 2800여개 대여소에서 4만5000여 대가 운행 중이다.
시민들은 따릉이를 평일에는 출퇴근용으로, 주말에는 여가용으로 많이 활용했다.
서울시가 지난 10년간 따릉이 이용패턴을 분석한 결과 평일 출근시간대(오전 7~9시)와 퇴근 시간대(오후 5~7시) 이용률은 각각 18%, 26.3%로 전체 이용의 절반가량을 차지했다. 주말은 오후 1~6시 이용률이 41.9%로, 오후 여가용으로 이용되는 경향이 높았다
한류 열풍과 함께 서울을 찾는 외국인 관광객의 따릉이 이용률도 계속 늘어나고 있다. 올해 1~9월 외국인 관광객의 따릉이 이용건수는 5만599건으로, 코로나19 팬데믹 이전인 2019년 같은 기간(2만163건) 대비 2.5배나 늘었다.
대여·반납장소를 기준으로 봤을 때 외국인들은 영등포구 여의나루역, 성동구 서울숲 관리사무소, 광진구 뚝섬한강공원 등 도심 대표 여가·관광지에서 주로 따릉이를 이용했다.
시는 따릉이 도입 10년을 맞아 13일부터 ‘3시간 이용권’을 새롭게 도입한다. 최근 한강을 비롯한 공원·여가시설에서 장시간 따릉이를 이용하는 시민과 관광객이 많아진 점을 고려한 조치다.
현재 따릉이 이용요금은 일일권 기준 1시간 1000원, 2시간 2000원으로, 2시간이 지나면 반납 후 재대여해야 한다. 이번 3시간권 도입으로 반납 후 재대여하는 불편함이 다소 사라질 전망이다.
지난 4월부터 운영 중인 ‘가족권’도 인기다. 따릉이는 원래 만 13세 이상만 이용할 수 있다. 하지만 가족권을 구입하면 13세 미만 자녀도 보호자 감독하에 따릉이를 탈 수 있다. 도입 첫 달인 4월부터 9월까지 6개월간 가족권 구입건수는 약 3만여 건으로, 이중 78%가 주말에 집중됐다. 대여장소로는 월드컵공원, 서울숲, 올림픽공원 등이 많아 가족 단위 주말 여가활동에 주로 활용되는 것으로 파악됐다.
시는 이용편의성을 높이기 위해 따릉이 전용 애플리케이션(앱)뿐만 아니라 티머니GO, 토스, 쏘카 등 민간 앱에서도 대여할 수 있도록 하고 있다. 결제 수단은 신용카드는 물론 카카오페이, 삼성페이에 이어 네이버페이까지 확대한다.
여장권 서울시 교통실장은 “따릉이는 지난 10년간 시민의 이용 편의와 안전성을 높이기 위해 계속 진화했다”며 “앞으로도 지속적 혁신을 통해 한층 안전하고 편리한 공공자전거 서비스를 제공하겠다”고 말했다.

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