차장검사출신변호사 [올앳부동산][단독]64억원 건물이 48억원으로…HUG 인정평가 시행 이후 감정가 평균 10% 떨어졌다 > 갤러리

차장검사출신변호사 [올앳부동산][단독]64억원 건물이 48억원으로…HUG 인정평가 시행 이후 감정가 평균 10% 떨어졌다

페이지 정보

작성자 행복한 댓글 0건 조회 30회 작성일 25-09-24 16:41

본문

차장검사출신변호사 서울 관악구에서 10년간 임대업을 해온 A씨는 주택 임대사업자가 의무로 가입해야 하는 전세보증금 반환보증보험을 갱신하기 위해 지난달 주택도시보증공사(HUG)에 감정평가를 의뢰했다가 큰 충격에 빠졌다. A씨가 소유한 8층짜리 다세대 주택의 감정평가액이 2년전 64억원이었으나 올해 48억원이 산정됐기 때문이다. 2023년 HUG가 선정한 감정평가 법인에서 받은 액수보다 25%나 떨어진 셈이다.
갑자기 감정평가액이 떨어지면서 전세 반환보증 보험 가입도 어려워졌다. 반환보증 보험은 세입자 보증금을 포함한 선순위 채권이 주택가격의 90%를 넘지 않아야 가입할 수 있는데, 감정가액이 대폭 낮아진 여파로 이 기준을 충족할 수 없게 된 것이다.
A씨는 “건물을 매입했던 10년 전 가격 수준”이라며 “멀쩡히 세입자를 받던 집이 순식간에 ‘깡통’ 건물이 됐다”며 분통을 터트렸다.
올해 6월부터 비아파트(오피스텔·다세대·다가구) 임대인이 반환보증에 가입할 때 HUG가 정한 감정 평가기관 자료만 적용하는 ‘인정 감정평가 제도’가 시행된 가운데, HUG 인정 감정액과 기존 감정액의 차이가 크게 벌어지면서 주택시장의 혼란이 가중되고 있다.
국회 기획재정위원회 소속 박민규 더불어민주당 의원이 19일 HUG에서 받은 서울지역 보증보험 재가입 주택 감정평가액 비교 자료를 보면, HUG 인정평가를 완료했고 이전 감정평가 내역도 존재하는 주택 등 161건(6월~8월말)의 인정평가 가격은 기존 감정액과 비교해 평균 5.9% 하락한 것으로 나타났다.
‘인정 감정평가제’란, 집주인이 전세보증금 반환보증을 가입하기 전에 HUG가 지정한 5개 감정평가법인에서 주택의 가격을 감정받는 제도다. 전세사기 사태 이후 도입됐다. 과거엔 HUG는 집주인이 자체적으로 감정평가법인에서 받아온 감정가액을 전부 인정해줬으나 집주인과 감정평가사가 짜고 건물가격을 올려 전세사기나 무자본 갭투기에 악용된다는 지적에 따라 도입된 제도다. 임대인과 감정평가사 연결을 끊어 담합을 원천 차단한다는 의도다.
제도 시행 이후 가액과 기존 자료를 비교한 결과, 과거 감정평가액과 이번 인정평가액이 같았던 사례는 단 두 건 뿐이었다. 전체의 70%가 넘는 122건(75.8%)은 기존보다 가격이 9.9% 떨어진 것으로 나타났다. 가격이 도리어 오른 경우는 전체의 23%에 불과한 37건으로 평균 6.8% 올랐다.
특히 전체 신청의 3건 중 1건은 예비감정 이후 감정평가 절차가 중단됐다. 인정평가제도 도입 이후 HUG를 통해 이뤄진 예비감정 916건 중 303건(33%)이 정식감정을 받지 않고 종결됐다. HUG는 감정평가액 외에 ‘주택 공시가격의 140%’도 주택가액으로 인정하는데, 예비감정에서 이보다 낮은 액수가 나와 신청자가 중도에 포기했거나 감정 진행중에 건물이 경매에 넘어가 반환보증 가입이 필요하지 않게된 경우도 있을 수 있다.
HUG 관계자는 인정평가 시행 전후 감정가액 차이가 큰 데 대해 “인정평가에서 기존 감정평가가 담보가치를 얼마나 적정하게 반영했는지, 시세가 얼마나 변동했는지 등을 반영한 결과”라고 설명했다. 그간 일부 법인 감정평가 결과가 부풀려진 면이 있었던 만큼 이를 바로잡은 결과라는 취지로 풀이된다.
다만 감정평가액 ‘부풀리기’를 막자는 취지는 좋으나 기존 감정액과 차이가 너무 벌어진다면 세입자의 주거 불안으로 이어질 수 있다는 우려가 나온다.
임대인 입장에선 감정액이 떨어지면서 보증금을 낮출 수밖에 없고 그러려면 단기간에 많은 현금을 확보해야 하는 부담이 생긴다. 전세보증보험은 세입자의 전세보증금 총액이 공시가격의 126%를 넘거나, 감정평가금액의 90%를 초과하면 가입이 거절되기 때문이다.
그렇다고 임대인이 반환보증 가입을 포기하면 전세사고 위험 때문에 아예 세입자가 들어오지 않는 맹점이 생긴다. 보증금 미반환이 단 한 건만 발생해도 나머지 가구 계약이 줄줄이 막히게 되는 임대업 특성상 전세 사고가 급증할 수 있다는 것이다.
A씨의 경우도 원·투룸으로 구성된 건물에 30가구가 평균 1억4000만원의 보증금에 세를 들어 살고 있다. A씨는 “보증보험 가입 요건에 맞추려면 보증금을 가구당 5000만원씩 낮춰 집을 내놓아야 하는데 총 15억원에 이르는 돈을 어떻게 마련할지 모르겠다”며 “지난 2년간 현금 10억원을 마련해 보증금을 내주며 버텼는데 이제 전세 사고를 피할 수 없을 것 같아 너무 두렵다”고 말했다.
불안한 건 세입자도 마찬가지다. 서울 다세대 투룸에서 4년간 거주하다 결혼을 계기로 이사를 준비하는 B씨는 “오는 12월 계약 만료를 앞두고 6월부터 집을 내놓았는데 8월 이후로는 집을 보러오는 사람이 하나도 없었다”며 “집주인이 보증반환 가입이 안 되고 전세대출도 막혀 세입자를 구하기 어렵다고 해서 신혼집 구하기를 잠정 중단한 상황”이라고 말했다.
박 의원은 “부풀려진 전세보증금을 낮추고 세입자를 보호하는 것은 중요한 일”이라면서도 “갑자기 낮아진 감정평가액이 시장에 심각한 충격을 주면 결국 전세사고가 늘어나고 HUG의 대위변제금액이 늘어나는 악순환이 벌어질 수 있다”고 지적했다. 그는 이어 “HUG가 선정한 5개 감정평가기관에만 일감이 몰려 ‘독과점’ 논란이 벌어지는 것도 문제”라고 지적했다.
HUG 관계자는 “서울시 등에서도 감정평가 관련 제도 개선을 제안한 바 있어 검토 중”이라면서도 “아직 구체적인 내용은 확정되지 않았다”고 밝혔다.
사람들은 왜 옷을 잘 입으려고 할까? 옷을 잘 입는다는 건 어떤 걸 말하는 걸까? 다양한 의견이 있겠지만 내가 생각하는 ‘잘 입은 옷’이란, 개인이 원하는 모습과 타인이 기대하는 모습의 교집합이 큰 옷차림을 말한다. 내가 원하는 모습과 남들이 봐도 괜찮은 모습이 조화를 이루는 것. 사람들은 조화를 이룬 패션을 보면 안정감을 느끼는데, 반대로 뭔가 어색하고 조화롭지 못한 패션에는 불편감을 느낀다. 갑자기 ‘옷알못’이 된 셀럽을 봤을 때 사람들이 너도나도 패션 코치가 되는 이유는 상대방의 패션을 바로잡아 본인의 불편감을 해소하려는 데 있다. 그래서 조화로운 생김새, 옷차림, 헤어는 타인에게 안정감을 전해 호감의 바탕이 된다.
장도연은 2018년의 단발부터 시작해서 2019년 숏컷(쇼트커트)으로 변화했고, 2020년부터 지금의 헤어로 자리 잡았다. 2015년에 인기를 끌었던 고준희 숏컷이 그랬듯, 장도연 역시 신의 한 수였다. 그는 지금 다양한 프로그램에서 MC와 패널로 활약 중인데 최근에는 제천국제음악영화제 개막식 사회자로 선정되기도 했다. 고준희의 스타일이 여성들에게 숏컷에 도전할 용기를 주었다면, 장도연은 그만이 소화 가능한 스타일이다.
장도연은 검은 머리보다 갈색 머리가 훨씬 잘 어울린다. 부드러운 인상을 가진 사람은 강한 색감보다는 은은한 톤의 헤어 컬러가 조화를 이루는데, 장도연 역시 강렬함보다는 온화한 이미지가 두드러지기에 갈색 머리가 자연스럽게 어울린다. 앞머리 스타일에서도 이마와 눈썹을 가리는 방식은 시원한 매력을 가리는 요소가 되기에 적합하지 않다. 반면 이마를 드러내면 그의 장점인 시원시원한 이미지를 더욱 살릴 수 있다. 가르마 방향에 따라서도 분위기가 달라지는데, 옆가르마는 순한 인상을 주고 정 가운데 가르마는 세련된 느낌을 더한다. 초창기 숏컷 시절에는 옆가르마를 종종 했지만, 지금은 정 가르마가 그의 시그니처처럼 자리 잡은 모습이다.
2019년 숏컷으로 머리를 자른 이후 지금까지 그는 단 한 번의 스캔들이나 논란도 없었다. 여전히 그의 행보는 정점에 이르지 않은 듯하다. 특히 강점은 상대방을 편안하게 하면서도 필요한 순간에는 유머를 곁들여 누구도 불편하지 않게 상황을 이끄는 점이다. 숏컷의 중성적이고 보이시한 매력에서는 장난스러움이, 커리어 우먼 같은 세련됨에서는 안정적 신뢰감이 묻어나 내면(태도·행동)과 외면(인상·분위기)의 조화로운 일치를 보여준다. 장도연 역시 자신이 진행하는 프로그램 속 발언에서 드러나듯, 숏컷이 자신의 이미지와 원하는 모습에 잘 어울린다는 사실을 스스로 인식하고 있는 듯하다.
이러한 내면과 외면의 일치는 사람에게 자신감을 준다. 우리는 옷을 바꾸면, 외모를 바꾸면 자신감이 올라갈 것이라고 믿지만 더 나은 외모와 옷차림이 아닌, 내가 원하는(보통 이걸 잘 모른다) 나의 모습을 입었을 때 자신감은 상승하며 그게 바로 본인이 추구하는 자아상을 실제의 나와 맞추는 작업이다. 장도연이 자신감이 넘쳐 보이는 이유는 거기에 있다. 숏컷으로 인해 본인에게 어울리고 마음에 드는 스타일을 찾았고, 그러한 자신감으로 프로그램을 하다 보니 더욱더 다양한 곳에서 러브콜이 들어오는 것.
제천국제음악영화제에서 장도연은 토템(Toteme)의 S/S 25 시스루 블랙 드레스를 입었다. 보통 행사에서 여성 사회자는 허리를 강조하는 옷을 입기 마련인데 장도연은 얇은 어깨끈이 달린 A라인 플리츠 드레스로 편안한 우아함을 선보였다. 걸을 때마다 나풀거리는 드레스는 마치 날아갈 것 같은 한 마리의 검은색 나비를 연상시켰는데 실제로 시스루 드레스에 박힌 꽃무늬 패턴이 드레스에 여성스러움을 더했다. 쇄골과 어깨선을 드러내 검은색임에도 답답하지 않게 연출했고 그의 숏컷과도 아주 잘 어울렸다.
그는 아름답다. 장난꾸러기 같으면서도 아름답고, 바로 그 장난스러움 덕분에 더욱 아름답다. 5년 넘게 이어온 숏컷은 이제 그의 시그니처가 되었고, 독보적인 개그우먼으로 자리매김하는 데 중요한 패션적 코어가 되었음은 분명하다. 그러나 그 숏컷이 빛을 발할 수 있었던 것은 무엇보다 그의 유머가 있었기 때문이다. 개그우먼도 프로그램의 MC가 될 수 있고, 국제음악영화제의 사회자로도 설 수 있다는 사실을 그는 스스로 증명해냈다. 그의 숏컷은 누구나 소화할 수 있는 것이 아니지만, 그의 행보는 개그우먼들에게 또 다른 길을 열어주고 있다.
<이문연 옷경영코치>

댓글목록

등록된 댓글이 없습니다.

차장검사출신변호사 [올앳부동산][단독]64억원 건물이 48억원으로…HUG 인정평가 시행 이후 감정가 평균 10% 떨어졌다 > 갤러리

인기검색어

갤러리