공공기여 줄이고, 용적률 늘리고…서울시 “재개발·재건축 사업성 높인다” > 갤러리

서울 시내 정비사업이 답보 상태인 노후 아파트 단지에 대해 서울시가 사업성을 높일 수 있도록 관련 규제 등을 완화하기로 했다. 공공기여 부담은 낮추고 기부채납 시 용적률 인센티브는 상향하는 식이다. 강남뿐 아니라 강북에서도 재건축·재개발의 속도를 높이려는 취지다.
서울시는 27일 이 같은 내용을 담은 ‘재개발·재건축 2대 사업지원 방안’을 발표했다. 이번 지원안은 사업성을 개선해 재건축·재개발 동력을 만드는 게 골자다.
우선 사업성이 부족한 곳은 기존 세대수·지가(부지 가격)·과밀 정도 등이 반영된 ‘사업성 인스타 한국인 팔로워 보정계수’를 적용해 편차를 맞추기로 했다. 현재 10∼20% 수준인 허용 용적률 인센티브 범위를 20∼40%까지 늘려 사업성을 보전해준다.
이 같은 보정계수가 적용되면 용적률 250%까지는 기부채납이 없이 사업 진행이 가능할 것이라는 것이 서울시의 설명이다.
정비사업 후 분양 수익이 낮아 조합원 부담이 클 것으로 예상되는 사업장이 혜택을 볼 것으로 보인다. 강남을 제외한 노원구 상계주공 5단지 등 강북권 등 대부분 단지가 대상이 된다.
공공기여 부담도 낮춰 사업성을 확보한다. 1종 주거지역에서 2종으로, 3종 주거지역에서 준주거로 상향 시 15% 부담해야 했던 공공기여를 10%로 완화하는 것이다.
특히 임대주택 등 지역에 필요한 ‘전략용도시설‘을 기부채납할 때 용적률 인센티브를 높인다. ‘건축물’에 대한 기부채납계수를 현행 0.7에서 1.0로 올려 기여분을 더 인정해 주는 것이다. 예를 들어 지금까지는 100억원을 들여 건물을 지어 기부채납 하면 70억원 만큼만 인정했으나, 고령층 데이케어센터 등 지역에 필요한 시설을 지으면 100억원 전액이 공공기여분이 된다.
2004년 종 세분화(1·2·3종) 이전에 주거지역 용적률 체계에 따라 지어져 현행 기준에서 허용용적률을 초과한 건물은 건립 당시 적용받은 용적률을 최대한 인정한다. 법적상한용적률의 최대 1.2배까지 추가용적률도 부여한다.
재개발 관련 규제도 완화해 대상지를 확대한다. 지금은 4m 이상 도로에만 닿아 있어도 주거 환경이 양호하다는 판단에 재개발이 허용되지 않았으나 이 같은 ‘접도율’ 규정을 6m 미만 도로로 넓혀 사업 추진을 지원한다. 소방차 진출입·불법 주정차 문제 등 변화한 도로와 주거지 여건을 반영한 것이다.
이에 따라 서울 지역 재개발 추진 가능 면적은 현재 484만㎡에서 1190만㎡ 이상으로 약 2.5배 늘어날 것으로 예상된다. 광진·중랑·강북·은평·강동·양천·금천구 등이 접도율 완화에 따른 혜택을 볼 것으로 보인다.
경관지구는 현재 12ｍ에서 20ｍ로, 고도지구는 20ｍ에서 45ｍ 이상으로 완화한다. 산자락에 위치한 저층 주거지는 종 세분화 이전에 지어진 가구가 많아 용적률 제한에 지구 제한까지 받아 정비 사업 추진이 더욱 어려웠다.
교통 등 기반시설 여건이 양호한 역세권(승강장 350ｍ 내외)을 중심으로 고밀복합개발이 필요한 지역을 준주거까지 용도지역을 상향한다. 단 일자리 창출, 노인·유아 돌봄 등 시 정책과 연계된 시설 도입을 전제로 한다.
건축·도시계획·환경·교육 등 위원회별로 해온 심의를 통합심의로 한 번에 처리해 인허가 기간을 대폭 줄인다.
유창수 서울시 행정2부시장은 지원방안을 통해 침체된 건설경기에 활력을 불어넣고, 노후 주거지 개선의 길을 열어줘 쾌적한 주거환경을 제공해 나갈 것이라고 말했다.