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“빌라 월세 100만원으로 올려도 방 계속 나가”…빌라 공급 해법은?

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작성자 행복한 댓글 0건 조회 0회 작성일 26-05-23 07:21

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“투룸 기준으로 4~5년 전만 해도 보증금 2000만원에 월세 50만~70만원 수준이었는데, 지금은 100만원에서 110만원이예요.” (서울 강서구 화곡동 A공인중개사사무소 대표)
서민 주거 사다리인 비아파트(연립·다세대) 시장이 ‘월세 상승’과 ‘공급 급감’이라는 이중고에 놓였다. 방 2개짜리 빌라의 월세가 최근 100만원을 넘어섰을 정도다. 비아파트 임차 시장 안정을 위해선 근본적으로 공공 주도의 비아파트 공급을 서둘러야 하지만 단기적으론 빌라 시장 공급자에 해당하는 민간 임대사업자 규제도 일정 부분 열어둬야 한다는 지적이 18일 나온다.
화곡동에서 10년 넘게 부동산 중개업소를 운영해온 조서영 까치부동산 대표는 “얼마 전 한 투룸 집주인이 보증금 2000만원에 월세 100만원이던 기존 임대료를 10만원 더 올리겠다고 전화를 해왔다”며 “역세권도 아니고, 풀옵션도 아닌데 너무 과한 것 같아서 만류했을 정도”라고 말했다.
이처럼 비아파트의 집주인들이 월세를 올리는 배경에는 매물 급감이라는 현상이 있다. A대표는 “전세는커녕 월세도 매물이 없다”며 “월세 구하러 오는 손님 10명 중 8~9명은 보여줄 물건이 없어서 그냥 돌려보내는 상황”이라고 말했다. 조 대표도 “월세를 올려도 방이 나가니까 주인들이 월세를 계속 올리고 있다”고 말했다.
국토교통부에 따르면 전국 빌라(연립·다세대) 준공 물량은 2021년 5만4458호에서 지난해 1만786호로 급감했다. 4년 만에 약 5분의 1 수준으로 급감한 것이다. 서울 빌라 준공 물량 역시 2021년 2만3389호에서 지난해 4329호로 4년 만에 81.5%가 감소했다.
월세가 오를 수밖에 없는 상황인 셈이다. 한국부동산원 통계를 보면 서울 비아파트의 전·월세가격지수 변동률은 올해 4월 0.36%로 뛰었다. 지난해 4월 상승률이 0.1%였던 걸 고려하면 상승폭이 크게 확대된 것이다. 빌라시장이 과열됐던 2021년에도 0.3%를 넘은 적이 없었다. 상승세는 강북지역이 더 가팔랐다. 강북 지역 상승률 지난해 0.09%에서 올해 0.41%까지 올랐다.
빌라 공급 구조는 아파트와 다르다. 건축주가 빌라를 짓고 전세 임차인을 먼저 들여 보증금으로 건축비를 회수한 뒤, 전세를 낀 채 임대사업자에게 매각하는 방식이 일반적이다. 그러나 전세사기 이후 세입자들이 전세를 꺼리고, 여기에 다주택자 대출 규제가 빌라 투자 수요까지 억누르면서 공급이 급격히 줄었다.
임재만 세종대 부동산학과 교수는 “빌라는 본질적으로 임차 위주 시장인데, 누군가 사서 세를 놓는 생태계 자체가 무너진 것”이라고 진단했다.
전문가들은 크게 두 갈래 접근이 필요하다고 본다. 우선 공공이 직접 비아파트를 매입해 임대로 공급하는 방식이 가장 현실적인 대안으로 꼽힌다.
남혁우 우리은행 부동산연구원은 “공공이 주도해 비아파트를 직접 매입해 임대로 공급하는 것이 신축보다 빠르게 공급을 늘릴 수 있는 현실적인 방안”이라고 말했다. 기업형 민간임대 부문에 활로를 열어주는 것도 대안으로 거론된다.
민간 규제 완화도 필요하다는 의견이 많다. 정부가 겨냥하는 다주택자 기준에서 소형 주택을 제외해야 한다는 방안이 거론된다.
권대중 한성대 석좌교수는 “10~15평 정도의 소형주택까지 동일하게 규제하다 보니 비아파트 공급이 더 어려워졌다”며 “다세대·도시형 생활주택·오피스텔 등은 길어도 1년 내 공급이 가능한 만큼, 60㎡ 이하 주택은 주택 수 산정에서 제외할 필요가 있다”고 말했다.
양당 ‘시장주의 정책’ 불평등 키워노동소득만으로도 살 수 있어야차기 총선 토론자격 얻는 게 목표
문정은 정의당 부대표(공동선대위원장)는 “6·3 지방선거에서 504명이 무투표 당선되는 것은 거대 양당이 만든 ‘프리패스 민주주의’”라며 “바닷물이 3%의 소금으로 썩지 않듯, 불평등을 해소해야 한다는 목소리를 낼 소금 같은 정당이 정치권에 최소 3%는 필요하다”고 말했다.
문 부대표는 지난 19일 전화 인터뷰에서 “수명을 다한 극우 정치 세력을 퇴출하기 위해서라도 노동·생태·다양성 문제를 말하는 좌파 정당이 필요하다”며 이같이 밝혔다. 문 부대표는 “이번 지방선거에서 역대 두 번째 규모의 무투표 당선인이 나오면서 국민의힘 후보들도 시민들에게 찬반조차 묻지 않은 채 당선됐다”며 “제3의 정치 세력이 커져야 극우 내란 세력을 사회적으로 제압할 수 있다”고 말했다.
문 부대표는 이번 선거에 대해 “극우가 아닌 ‘뉴 보수’ 더불어민주당과 진짜 진보정당을 나누는 분기점”이라고 했다. 그는 “진보를 자임했던 민주당이 중도보수 정당 자리로 가면서 한국 정치의 축이 바뀐 것”이라며 “진보정당이 연합해 새 진보 정치를 구축해야 한다”고 말했다.
문 부대표는 거대 양당 중심의 정치는 자산 불평등을 완화하는 데 관심이 적다고 했다. 그는 “거대 양당이 시장주의적 정책을 펴면서 자산 불평등이 커지고 있다”며 “노동소득만으로도 살 수 있는 나라를 만들기 위해 국가가 어떻게 개입할 것인지를 말해야 한다”고 지적했다.
정의당은 공약집에 주거·교통·의료부터 돌봄·통신·교육·먹거리에 이르기까지 필수 서비스를 공공이 중심이 돼 공급해야 한다고 적었다. 문 부대표는 “일하는 보통 사람이 충분히 감당할 만한 수준으로 필수 서비스 비용을 낮추겠다”며 “‘같이 살고, 같이 가는’ 새로운 사회 계약이 필요하다”고 말했다. 정의당은 또 매입형 임대주택을 늘려 전체 주거의 20%를 임대주택으로 만들고, 공공교통을 무상화해 시민들의 부담을 덜어줄 수 있는 정책을 공약으로 내세웠다. 1년 본인 부담 병원비 100만원 상한제와 공공 아침 간편식 제공 등 공약도 발표했다. 문 부대표는 “보편적 삶의 최저선을 높이는 방식으로 불평등을 줄여가자는 제안”이라고 했다.
문 부대표는 “이번 지방선거 비례대표 광역의원 정당득표율에서 3% 이상을 받아 다음 총선에서 정책토론회에 나설 수 있는 자격을 얻어야 한다”며 “정의당, 노동당, 녹색당과 같은 정당들이 사회 불평등 해결에 앞장서고 기후위기 대응에 적극적으로 나설 수 있도록 해달라”고 말했다.
고등학교 학년 부장으로 있던 시절, 고2 학생들을 인솔해 설악산으로 수학여행을 갔다. 당시 한 학생이 비선대에서 장난을 치다 물에 빠지는 사고가 발생했다. 급히 119에 연락했지만, 인솔 책임자로서 구급대가 도착하기만을 기다릴 수 없어 그 학생을 등에 업고 산길을 뛰어 내려갔다. 다행히 큰일 없이 무사했기에 망정이지, 만약 최악의 상황으로 이어졌다면 어땠을까. 수십년이 지난 지금 떠올려도 여전히 아찔한 기억이다.
큰 사고로 이어질 뻔한 아찔한 기억이 있지만, 누가 뭐래도 수학여행은 학생들에게 ‘학창 시절의 꽃’이라 불리는 소중한 경험이다. 친구들과 밤새 이야기를 나누고, 낯선 곳에서 함께 길을 헤매며 웃고, 평소 무서워만 했던 선생님과 격식 없이 가까워지는 시간까지. 이 모든 것이 교실 안에서는 결코 배울 수 없는 ‘살아 있는 교육’이기 때문이다.
그런데 최근 초중고 수학여행과 현장체험학습을 둘러싼 사회적 갈등이 심상치 않다. 교사의 형사책임 부담, 강화된 안전 기준에 따른 비용 상승, 학교·지역별 경비 격차, 학부모 기대와 학교 현장의 위험 회피 심리로 인해 서울·수도권을 중심으로 수학여행을 아예 가지 않는 학교가 늘고 있다. 초등학교는 실시 비율이 절반 이하로 떨어졌다.
소풍 같은 행사조차 ‘사고·민원 위험’을 이유로 폐지하는 학교까지 생겨났다. 수학여행을 가는 학교들 역시 비용 부담 논란에서 자유롭지 못하다. 2박3일 국내 수학여행 비용은 60만원 수준까지 올랐고, 해외 수학여행은 200만원대에 이르기도 한다. 이런 상황이 반복되자 대통령도 “사고 위험 때문에 학생들에게서 좋은 기회를 빼앗아서는 안 된다”고 언급했다. 이에 일부 교사들은 “정작 제도적 보호 장치는 없이 책임만 현장에 떠넘기고 있다”며 강하게 반발했다.
갈등의 핵심 축은 크게 세 가지다. 첫째는 교사에게 집중된 ‘무한 책임’ 구조다. 사고가 발생하면 국가·교육청이 아닌 인솔 교사 개인이 먼저 형사 피의자이자 민사 피고가 된다. 불가항력적인 사고가 발생해도 학부모가 교사 개인을 고소하거나 과도한 손해배상을 청구하는 사례가 늘면서, 교사 사이에서는 “내 인생과 직업을 걸고 수학여행을 갈 수는 없다”는 인식이 팽배해졌다.
둘째는 비용 격차 문제다. 세월호 참사 이후 안전 기준 강화와 인솔 인원 확대, 보험·시설 기준 상향 등이 맞물리면서 학교와 지역에 따라 수학여행 비용 편차가 최대 17배까지 벌어진다는 분석도 나왔다.
셋째는 교사의 열악한 노동권과 과도한 행정 업무 부담이다. 교사들은 수학여행 같은 숙박형 체험학습 기간 동안 24시간 학생 취침 지도와 야간 순찰까지 맡으며 긴장 상태를 이어가야 한다. 이에 대한 보상은 미미하다. 여기에 장소 선정과 계약, 안전 점검 등 전문 여행사 직원 수준의 행정 업무까지 교사들에게 떠넘겨지면서, 정작 수업 연구와 교육 가치가 훼손되고 있다.
결국 교사의 법적 보호와 비용 지원 현실화라는 두 과제를 함께 해결하지 못한다면, 전통적인 수학여행은 점차 사라질 것으로 보인다. 다행히 정부는 고의나 중과실이 없는 경우 교사를 민형사상 직접 책임에서 제외하고, 국가나 교육청이 1차 책임을 지는 방향의 법 개정을 검토하고 있다. 그러나 법 개정만으로는 충분하지 않다. 비용 지원 확대와 인솔 교원 수당 현실화, 행정 업무의 전문 인력 분산 등 현장을 실질적으로 뒷받침할 제도 정비가 함께 이뤄져야 한다.
현장체험학습을 둘러싼 갈등은 교사의 책임 회피나 학부모의 과도한 요구 어느 한쪽 탓만 할 수는 없다. 현행 제도는 안전 기준은 강화하면서도 그에 따른 비용과 책임은 학교 현장에 그대로 떠넘기고 있다. 그 결과 체험학습을 유지할수록 학교가 더 큰 법적·재정적 위험을 감당해야 하는 모순된 구조가 만들어졌다. 지금 필요한 것은 체험학습의 무조건적인 확대도, 일방적인 축소도 아니다. 책임과 비용, 안전의 부담을 제도적으로 다시 배분하는 일이 먼저다.
교육활동은 국가와 학교가 제도적으로 승인한 공적 활동이다. 그 과정에서 사고가 발생했을 때 교사 개인이 오로지 책임지는 구조는 비합리적이다. 교사가 불안 없이 학생 곁에 설 수 있는 환경을 만드는 것, 그것이 현장체험학습을 비롯한 진정한 교육 정상화로 가는 출발점이다.

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