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남양주학교폭력변호사 토허제 예외하고 또 예외하면서…다주택자 거래 ‘혼선’

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작성자 행복한 댓글 0건 조회 0회 작성일 26-04-17 00:31

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남양주학교폭력변호사 다주택자 A씨는 오는 17일부터 시행되는 주택담보대출 만기 연장 제한을 앞두고, 전세 세입자가 살고 있는 서울 강남구 아파트 한 채를 팔려다 혼란에 빠졌다. 이 아파트는 2028년 3월1일 전세 계약이 만료되는데 한 부동산 중개업소는 “매매가 어렵다”고 말했다. 토지거래허가제(토허제)상 실거주 의무 유예가 적용되지 않아 매매 허가를 받을 수 없다는 것이다. 반면 다른 부동산 중개업소는 “매매가 가능할 것 같다”고 말했다. 실거래 의무 유예가 적용된다는 것이다. A씨는 “양도세 중과, 보유세 부담을 피하고 싶어 매매를 하려고하는데 매매가 가능한 것인지 아닌지 몰라 답답하다”고 15일 말했다.
최근 정부가 5월 9일 다주택자의 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 다주택자의 전세 낀 주택 거래의 ‘퇴로’ 마련을 위해 토허제 적용 예외를 잇따라 발표하면서 ‘예외 적용 시점’을 두고 시장 일각에선 혼란이 빚어지고 있다.
혼선은 실거주 의무 유예가 적용되는 임대차 계약 시점이 발표때마다 다르게 제시되면서 발생했다.
지난 2월12일 정부는 다주택자가 5월9일까지 토지거래허가와 매매 계약을 완료했다면 토허제상 실거주 의무를 임대차 종료 시점까지 유예하도록 했다. 이날 발표에선 단서가 붙었다. 발표일인 2월12일 기준 유효한 임대차 계약이어야 하며, 늦어도 2028년 2월12일까지는 임대차 계약이 종료돼야 한다는 것이다.
즉, 2028년 3월1일에 전세 계약이 만료되는 A씨 주택의 경우 실거주 의무 적용 예외를 적용받을 수 없었다.
이 기준은 지난 2월 개정 시행령에 반영돼 공포·시행됐다. 이후 5월9일까지 토지거래허가를 ‘신청’한 경우까지 실거주 의무 유예가 적용되도록 또 개정돼 오는 17일까지 입법예고된 상태다.
문제는 지난 1일 발표된 가계부채 관리방안에서 다른 기준이 등장한다는 점이다. 정부는 다주택자에 대한 주담대 만기 연장을 제한하면서 ‘전세 낀 매물’의 거래가 가능하도록 또 한번 퇴로를 열었다. 세입자와 주담대가 존재하는 주택의 경우, 올해 12월31일까지 무주택자가 이 집을 매수하고 토허제 신청을 하면 기존 세입자의 임대차 종료 시점까지 실거주 의무를 유예한다고 밝힌 것이다.
이때는 2월 발표와 달리 유효한 임대차 계약 체결 시점이나 유예 적용 범위 등을 따로 제시하지 않았다. 이 경우 올해 4월1일에 전세 계약을 체결했거나 갱신한 경우에도, 연말까지 토허제 신청만 한다면 2028년 4월1일까지 실거주 의무가 유예가 적용되는 것으로 해석될 여지가 있다. 그렇다면 2028년 3월에 전세계약이 종료되는 A씨의 ‘전세 낀 매물’도 팔 길이 열리는 것이다.
국토교통부는 이와 관련해 아직 구체적인 기준을 마련하지 못하고 있다. 당장 오는 17일부터 대출 만기 연장 제한이 시작되는데도 정책에 ‘공백’이 남아있는 것이다.
국토부 관계자는 “4월1일 발표된 토지거래허가 관련 실거주 유예 세부 기준은 아직 확정되지 않았고, 현재 시행령 개정을 위한 검토를 진행 중”이라고 말했다. A씨가 지난 1일 발표 내용만 믿고 중개업소나 지자체를 찾아도, 뚜렷한 답을 듣지 못한 이유다.
서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “같은 다주택자 매물이라도 적용 규정에 따라 거래 가능 여부가 달라지면서 소비자 혼란이 커지고 있다”고 우려했다. 심형석 법무법인 조율 수석전문위원은 “로드맵 없이 그때그때 대응하다 보니 토허제가 누더기처럼 정합성 없이 운영되고 있다”면서 “앞서 발표한 정책을 뒤이은 대책으로 계속 허물고 있는 상황”이라고 지적했다.
앞으로 발표될 비거주 1주택자의 전세 낀 매물과 관련된 대책에서도 실거주 의무 예외가 적용되면 토허제의 실효성 자체가 흔들릴 수 있다는 우려도 나온다.
서울 송파구의 한 공인중개사는 “토허제 예외 규정이 계속 추가되는 것을 규제 완화 신호로 받아들이는 사람들이 많다”면서 “최근 매물이 늘어나기보다 오히려 매도자들이 가격을 올리거나 관망하는 모습이 나타난 이유”라고 말했다.
심 전문위원도 “매물 출회를 유도하려다 오히려 시장에 잘못된 신호를 줄 수 있다”며 “가격 상승 기대를 자극할 가능성도 있다”고 말했다.
올해 1분기 산업재해 사망자가 113명으로 2022년 통계 작성 이래 1분기 기준 가장 적은 것으로 집계됐다. 특히 고질적인 문제였던 건설 현장과 소규모 사업장 상황이 눈에 띄게 개선되고, 추락 사고도 지난해 같은 기간의 절반으로 급감했다. 지난해 하반기부터 소규모 사업장 감독을 강화하고 민관이 협력한 결과로 정부는 설명했다. 정책 효과라면 왜 진작 못했는지 안타까움마저 든다.
고용노동부가 14일 공개한 ‘재해조사 대상 사망사고 발생현황’ 잠정 결과를 보면 1분기 사망자는 전년 동기 대비 24명(17.5%) 감소했다. 발생 건수도 98건으로 31건(24%) 줄었다. 지난달 14명이 숨진 안전공업 화재로 제조업 사망자가 오히려 23명 늘었다는 점을 감안하면 고무적인 결과다.
무엇보다 그간 관리 사각지대로 간주되던 영세 사업장의 감소세가 긍정적이다. 50인 미만 사업장 사망자는 59명으로 24명(28.9%) 줄었고, 5인 미만 초소형 사업장 역시 28명으로 15명 감소했다. 업종별로 보면 건설업 사망자가 39명으로, 71명이던 전년 대비 절반 수준으로 떨어졌다. 추락 사고의 경우 31건으로 작년 동기(62건)에 비해 반이었다. 노동부는 “5인 미만, 50인 미만 사업장도 노력하면 사고를 줄일 수 있다는 걸 보여준 의미 있는 통계”라고 했다.
1분기 통계는 산재사망이 불가피한 사고가 아니라 제도와 정책 노력으로 줄일 수 있는 재난임을 말해준다. 정부가 긍정적 통계에 낙관하지 않고 향후 고위험 사업장 약 10만곳을 대상으로 전수조사를 시행하는 등 밀착 관리에 들어가기로 한 것은 그 점에서 평가할 만하다. 줄었다곤 하지만 일터로 갔다가 가족에게 돌아오지 못한 노동자가 석 달간 113명에 달하는 현실은 결코 정상일 수 없다. 이런 상황에서 선진국 운운하는 건 공허할 뿐이다.
궁극적으로 산재 사고로 인한 비용이 사고 예방 비용보다 크다는 인식이 뿌리내리도록 해야 한다. 지난해 말 통계에서 보듯 2022년 중대재해처벌법 시행 이후 지난해 9월까지 위반 사범 중 징역형 실형 선고 비율이 8% 수준에 불과한 현실에선, ‘안전이 곧 투자’라는 인식이 기업과 현장에 뿌리내릴 수 없다. 정부는 사전 감독을 강화하고, 검경과 사법부는 ‘무관용 원칙’으로 철저히 산재를 수사하고 처벌해야 한다. 산재 감소가 일시적 성과가 아닌 구조적 변화로 자리 잡을 수 있도록 당국과 기업 모두 분발해야 한다.
A씨는 지난해 10월 ‘망고 케이크 만들기’ 무료 체험에 당첨돼 행사장을 찾았다. 알고보니 이 행사는 보험사가 협찬한 행사였고, 프로그램 도중 별도 보험 판매 시간이 배정됐다. 여기서 설계사는 “종신보험이 적금보다 목돈 마련에 유리하다”고 설명했다. A씨는 이날 계약서를 썼다.
A씨는 이후 잘못된 설명을 바탕으로 보험에 가입하게 됐다며 금융감독원에 민원을 제기했다. 금감원은 당시 가입 과정을 기록해둔 A씨의 녹취록을 근거로 불완전판매에 따른 계약 취소와 보험료 환급을 결정했다.
금감원은 16일 “케이크와 두쫀쿠(두바이쫀득쿠키)를 만드는 행사나 결혼박람회 이벤트 등에서 종신보험 불완전 판매 민원이 지속적으로 제기되고 있다”며 유의사항을 안내했다.
피해자들은 대체로 예상치 못한 곳에서 충분한 정보를 전달받지 못한 채 보험에 가입했다. 금감원에 따르면 B씨도 최근 결혼박람회 보험판매 부스에서 “재테크에 적합하다”는 설계사의 말을 믿고 종신보험에 가입했다가 금감원에 민원을 제기했다. 가입 당시 녹취록에서 설계사가 “은행 금리보다 높은 확정 금리 상품”이라고 설명한 사실을 확인한 금감원은 계약을 취소 처리했다.
심지어 지난해 11월에는 한 설계사가 사내교육 연계라며 장애인 복지시설에서 지적장애인에게 종신보험을 판매했다가 금감원이 불완전 판매로 판단해 계약 취소 처분을 한 사례도 있었다.
금감원은 “종신보험은 가입자 사망 시 유족에게 보험금을 지급해 경제적 생활 안정을 도모하기 위한 상품으로 가입자 본인의 저축과 노후대비 목적으로 적합하지 않다”며 “종신보험 특성상 총 납입 보험료가 수천만원에 달해 상품 내용을 정확히 이해한 뒤 신중하게 가입해야 한다”고 당부했다.
금감원은 이어 “불완전판매가 의심되는 경우 설명받은 안내 자료와 녹취, 문자, SNS 등을 보유해 입증에 대비해야 한다”고 강조했다.

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