[기고]주택공급 절벽 넘어 미래의 주거공백 막아야 > 갤러리

글로벌 공급망 불안과 금리 인상, 프로젝트파이낸싱(PF) 경색, 공사비 급등이 겹치면서 주택 착공이 3년 연속 급감했다. 전국 주택 착공은 최근 3년간 과거 장기 평균보다 약 40% 줄었고, 서울은 절반 이상 감소했다. ‘주택공급 절벽’이라 할 만하다. 오늘의 착공 부진이 3년, 5년 뒤의 주거공백으로 돌아온다는 점에서 통상적인 경기변동과 다르다.
그 영향은 신규 주택 부족에 그치지 않는다. 비아파트 신축이 끊기면 1인 가구와 청년·신혼부부가 선택할 수 있는 전월세 주택이 줄어든다. 최근 서울·수도권 일부에서 나타나는 매매·전세·월세의 ‘삼중 상승 압력’은 공급 위축이 기대심리, 정비사업 이주와 전월세 매물 감소 등 다른 불안 요인과 결합해 불안을 증폭시키는 양상이다.
최근 주요 선진국들도 공급 확대를 핵심 과제로 다루고 있다. 미국에서는 ‘21세기 주거기회 확대법’이 지난 7월 발효됐다. 지방정부의 용도지역·인허가 개혁을 유도하고, 심의·승인 절차를 간소화하며, 공실 상가와 산업시설의 주택 전환, 모듈러주택 활성화도 포함됐다. 세부적인 처방은 다르지만, 공급이 현장에서 작동하도록 제도·금융·행정의 병목을 풀어야 한다는 교훈은 같다.
우리 정부도 공급 목표를 설정하고 절차 간소화, 용적률 인센티브, 건축규제 완화와 금융지원을 추진해 왔다. 이제는 개별 대책을 넘어 ‘제도화된 경기대응형 공급 안정 장치’를 마련해야 한다. 이를 위해서는 공급 파이프라인 복원과 공급 생태계 다변화가 함께 추진돼야 한다.
먼저 인허가 실적보다 착공과 입주로 이어지는 전환율을 관리해야 한다. 토지 확보와 인허가를 마치고도 멈춘 사업은 입지, 사업성, 수요 기반과 공공성을 따져 선별적으로 재가동해야 한다. 정비사업 역시 일률적으로 규제를 완화하기보다 기존 인센티브의 성과를 점검하고, 사업성 취약지역을 선별 지원해야 한다. 추가 용적률이 토지가격과 기대수익에 머물지 않고 실제 착공과 공공성으로 전환되는지가 중요하다.
공급 주체도 다양해져야 한다. 전문성과 장기 운영 역량을 갖춘 새로운 민간임대 주체를 육성해 신축·장기임대 중심의 제도권 시장을 만들어야 한다. 공공임대와 시장 주택 사이의 ‘제3의 공급영역’을 키워야 공급 생태계의 복원력도 높아진다. 인허가 권한을 가진 지방정부의 역할도 중요하다. 중앙정부는 지방정부가 지역 여건에 맞게 밀도와 용도를 조정하고 공급을 늘릴 수 있도록 정책 틀과 재정·행정 지원체계를 마련해야 한다. 착공과 입주, 부담 가능한 주택의 공급 성과를 평가해 지원하는 방식으로 전환할 필요도 있다.
지금 필요한 것은 거대한 공급 구호가 아니다. 착공을 가로막는 병목을 해소하고, 끊어진 공급 파이프라인을 복원하며, 다양한 공급 주체가 지속적으로 주택을 제공하는 생태계를 만드는 일이다. 그래야 미래의 주거 공백을 막을 수 있다.
무더위가 이어지면 불을 쓰지 않고 조리할 수 있는 전자레인지 사용이 늘어난다. 하지만 전문가들은 작은 사용 습관 하나가 화상이나 화재 위험은 물론 불필요한 전기 사용으로 이어질 수 있다고 경고한다.
가장 대표적인 실수는 전자레인지 내부를 오랫동안 청소하지 않은 채 사용하는 것이다. 음식물이 튀어 생긴 얼룩이나 탄 자국은 단순한 미관 문제가 아니라 전자레인지 성능에도 영향을 줄 수 있다.
미국 식품의약국(FDA)에 따르면 전자레인지는 음식 속 물 분자를 진동시켜 열을 발생시키는 방식으로 작동한다. 이 과정에서 음식물 찌꺼기, 기름때, 탄 자국 역시 열을 흡수하면서 불필요하게 가열될 수 있다. 음식이 고르게 데워지지 않거나 더 긴 가열 시간이 필요한 이유 중 하나다.
특히 반복적으로 가열된 음식 찌꺼기와 탄 자국은 스파크 발생이나 내부 손상, 심할 경우 화재 위험으로 이어질 수 있다. 실제로 미국 소비자 안전기관과 제조사들은 전자레인지 내부에 남은 음식물 잔여물을 정기적으로 제거할 것을 권고하고 있다.
전자레인지 사용 후 곧바로 닦아내는 습관도 중요하다. 조리가 끝난 직후에는 음식에서 나온 수증기로 내부가 촉촉해져 굳어 있던 오염물이 쉽게 불어난 상태가 된다. 이때 키친타월이나 마른 행주로 한 번만 닦아줘도 대부분의 얼룩을 제거할 수 있다.
랩 사용법 역시 의외로 많은 사람이 놓치는 부분이다. 미국 농무부(USDA)는 전자레인지용 랩을 사용할 경우 음식과 랩이 직접 닿지 않도록 하고, 반드시 한쪽을 살짝 열어 증기가 빠져나갈 수 있도록 해야 한다고 권고한다. 밀폐된 상태에서 가열하면 내부 압력이 높아져 뜨거운 증기가 한꺼번에 분출될 수 있기 때문이다.
전자레인지 사용 후 랩을 제거할 때는 사용자 쪽이 아닌 반대 방향부터 천천히 벗기는 것이 안전하다. 손이나 얼굴 방향으로 뜨거운 수증기가 분출되면서 화상을 입는 사고가 적지 않기 때문이다. 미국 FDA 역시 전자레인지 관련 부상 대부분이 뜨거운 용기나 증기, 과열된 음식으로 인한 화상 사고라고 밝혔다.
전자레인지용이 아닌 플라스틱 용기를 사용하는 것도 피해야 한다. 미국 농무부는 요구르트 용기나 일회용 플라스틱 포장재 등은 전자레인지 사용을 전제로 제작된 제품이 아니기 때문에 가열 과정에서 변형되거나 화학물질이 음식으로 이동할 가능성이 있다고 경고했다.
지난 상반기 정부의 포용금융정책은 분명한 성과를 냈다. 정책서민금융 상품의 금리는 한 자릿수대로 낮아졌고, 청년의 사회 진입을 돕기 위해 금융 이력이 아닌 미래 상환 가능성을 보고 대출해주는 ‘청년미래이음 대출’도 선보였다. 작년 10월 출범한 새도약기금은 10조원(89만명)이 넘는 장기연체채권을 매입해 추심을 즉시 중단시켰고, 사회취약계층의 채권 2조3000억원(27만명)은 심사 없이 우선 소각해 오랜 기간 채무의 굴레에 갇혀 있던 이들의 경제적 재기를 지원했다.
불법사금융에 대해서는 국가가 책임지는 ‘원스톱 지원’을 시행해 불법추심 2000여건을 중단시켰다. 소멸시효를 기계적으로 연장하며 연체채권을 회수 중심으로 관리해오던 행태를 개선하고, 매입채권추심업을 현행 등록제에서 허가제로 전환하는 등 잔인한 장기·과잉 추심 관행도 손질했다.
그간의 성과는 당장의 고통을 덜어주는 ‘긴급조치’의 성격이 강했다. 지금까지의 포용금융이 ‘구제’에 집중했다면, 이제는 한시적 정책에 머물지 않도록 제도화하는 방안을 고민해야 할 시점이다.
코로나19 팬데믹과 급격한 경기 충격 속에서 신용을 잃고, 금융에서 배제된 이들의 상당수는 개인의 무능력이 아니라 구조적 충격의 피해자였다. 사회초년생처럼 애초에 신용 이력조차 없는 이들에게는 금융시장에 진입할 기회 자체가 주어지지 않는다. 그렇다면 이제 질문은 ‘포용이냐 신용이냐’가 아니라, ‘포용을 거친 사람들을 어떻게 다시 금융시장으로 돌아오게 할 것인가’여야 한다.
이런 관점에서 최근 금융위원회가 출범시킨 ‘포용금융 전략추진단’은 금융 구조를 포용적으로 다시 설계하려는 노력이라는 점에서 매우 반길 만하다. 특히, 정부가 다음 과제로 제시한 개인 신용평가체계 개편은 주목할 만하다. 과거의 연체 이력만이 아니라 신용회복 과정과 미래 성장성을 함께 평가하겠다는 방향은, 포용금융을 ‘일회성 구제’에서 ‘금융시장으로의 진입경로’로 바꿀 잠재력을 지녔기 때문이다.
여기에 포용금융 종합평가체계를 도입하고 전담 최고임원을 두어 금융회사 스스로 포용금융을 내재화하도록 유도하려는 시도, 금리단층을 완화해 중저신용자를 배제하지 않겠다는 계획, 서민금융안정기금을 신설해 정책서민금융 재원의 안정성을 확보하려는 구상은 ‘지원’을 ‘시스템’으로 전환하려는 의지의 표현으로 보인다.
포용금융은 저신용·저소득자를 위한 시혜적 또는 예외적 개념이 아니다. 포용적인 금융시스템은 금융취약계층이 정책서민금융에서 벗어나 제도권 금융으로 진입할 기회를 제공하고, 채무를 성실히 상환하면 단계적인 신용점수 상승과 금리 인하로 이어질 수 있도록 명확한 사다리를 만드는 것이다. 신용이란 ‘갚을 능력과 갚고자 하는 의지의 합’임을 분명히 인식하고 정책의 방향을 이끌어야 한다. 이는 ‘신용이 곧 재산’이라는 오랜 금융의 원칙과도 결코 배치되지 않는다.
포용금융의 제도화와 항구화를 논의하는 지금이야말로, 그 사다리의 나머지 칸을 채워 넣을 적기이다. 현장의 다양한 의견을 귀담아듣고 치열하게 고민하며 모두를 포용할 수 있는 포용금융으로 안착하기를 기대해본다.

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