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[정준호의 부동산과 사회경제]새 정부 출범 초부터 들썩이는 집값…개입과 인내 사이 균형점 찾아야

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작성자 행복한 댓글 0건 조회 3회 작성일 25-06-29 09:37

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최근 서울 아파트 가격이 주간 기준으로 6년9개월 만에 최대 상승폭을 기록했다는 보도가 나왔다. 이 상승세가 수도권과 전국으로 확산될 수 있다는 우려가 커지고 있다. 한국은행은 올해 성장률 전망치를 1.5%에서 0.8%로 낮추면서, 인하폭의 절반 이상(0.4%포인트)이 건설투자 부진 탓이라고 지적했다. 실제 건설투자의 성장 기여도는 전년 동기 대비 2024년 2분기 -0.2%포인트에서 2025년 1분기 -1.6%포인트로 더욱 악화되었다. 아울러 7월에 시행될 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계 대출 규제를 앞두고 대출 수요가 막바지에 달하고 있기도 하다.
새 정부는 경기 부양을 위해 ‘재정 확장·통화 완화’를 내세우고 있다. 그러나 과거 민주당 정부 시절 집값 상승 경험을 바탕으로 시장이 이를 과도하게 선반영하고 있다. 실제로 2018년 이후 통화량(M2)과 서울 아파트 가격의 동조화는 더욱 뚜렷해져, 저금리·완화적 통화정책이 부동산 시장에 여유 자금을 유입시켰음을 보여준다. 다만 이런 학습효과 프레임은 전 정부의 정책 효과를 깊이 있게 분석·대응하지 못하게 하고, 당시 성장률이 상대적으로 높았던 경제 환경을 현재의 0%대의 경제 환경과 혼동케 한다.
노무현 정부 초기에는 이전 정부의 완화적 부동산 정책을 그대로 유지한 채 카드 사태 해결에 집중했다. 문재인 정부는 전세 대출 완화 등 이전 정부 정책 효과를 시의적절하게 검토하지 않아, 시장에 부작용을 남겼다. 윤석열 정부는 생애 최초 주택 구매자의 주택담보인정비율(LTV)을 80%까지 높이고 후순위 대출을 허용해, 가령 4억원의 자기 자본에 갭투자와 후순위 대출을 더하면 20억원 규모의 주택도 사들일 수 있게 했다. 새 정부는 이와 같은 전 정부의 정책 유산을 얼마나 여러모로 검토·대응하고 있는지 궁금하다. 다만 이들 정책은 주거 약자를 위해 도입된 것이어서, 문재인 정부 시기 전세대출처럼 강도 높은 규제 적용이 정치적으로 부담스러울 수 있다. 한편 새 정부는 대선 공약으로 ‘세금으로 집값을 잡지 않겠다’고 밝혔는데, 이는 시장에 대한 전략적 인내를 유지하겠다는 신호로 해석될 여지가 있다.
추가 금리 인하 기대에 따른 화폐가치 하락 우려로 가치 보전을 위한 헤징(위험회피) 수요가 강남권 부동산 등 희소 자산으로 향하고 있다. 최근 한은 보고서에 따르면 이러한 헤징 경향은 ‘30대 이하·남성·기혼·4인 이상 가구·총자산이 적은 가구’에서 뚜렷하다. 한편 새 정부의 재정 지출 확대 예고가 국채 발행 증가를 이미 시장에 선반영했는지는 정확히 알 수 없지만, 국채 금리는 4월 말 저점 이후 미 국채와 마찬가지로 다시 상승하고 있다. 특히 5년물·10년물 국채 금리는 주택담보대출 금리 산정 기준이므로, 이 추세가 지속되면 가계부채 부담이 더욱 가중될 수 있다. 또한 미국의 한국에 대한 ‘환율 관찰 대상국’ 지정으로 향후 통상·관세 협상이 한국 경제에 미칠 영향을 예측하기가 한층 어려워지고, 급변하는 중동 등 지정학적 불안 요인은 세계 금융시장에 긴장감을 더하고 있다. 한은 총재는 심화하는 경기 침체로 추가 금리 인하 가능성을 언급했으나, 여전히 남아 있는 리스크가 순식간에 낙관적 기대를 무너뜨릴 수 있다.
공급 부족 전망은 현재 부진한 건설 경기와도 무관치 않다. 최근 건설 경기 침체는 고금리, 인건비·원자재 등 공사원가 상승, 저출생·고령화에 따른 수요 감소, 프로젝트 파이낸싱(PF) 부실 사업 구조조정 지연 및 지방 부동산 시장 위축 등 여러 요인이 복합 작용한 결과다. 그런데 내수 회복을 겨냥한 향후 경기 부양책에 건설투자가 얼마만큼 포함될지가 초미의 관심사다. ‘성장’을 내세운 새 정부가 이를 과도하게 추진하면 오히려 시장 왜곡과 같은 부작용이 발생할 수 있으며, 새 정부가 과감히 추진하려는 AI 혁신 산업 투자가 자칫 쪼그라들 수도 있다.
새 정부는 ‘주가지수 5000 시대’를 선포하며 증시 전반의 제도 개혁을 약속했으나, 그 실행에는 시간이 필요하다. 미 주식 투자와 가상자산 수익이 강남 아파트로 흘러갔던 것을 보면 증시가 단기간에 부동산 대체 투자처로 자리 잡기는 쉽지 않다. 새 정부는 이런 상황에서 부동산 가격 상승을 정책 개입으로 억제할지, 시장에 대한 전략적 인내를 발휘할지, 그 중간에서 미묘한 균형점을 찾아야 할지 간단치 않은 선택에 직면해 있다.
박지원 더불어민주당 의원이 26일 수감 중인 조국 전 조국혁신당 대표의 사면에 관해 “사면권은 대통령 고유 권한이어서 (결정) 시점까지 왈가왈부하는 것은 바람직하지 않다”면서도 “(사면은) 빠르면 빠를수록 좋다”고 말했다.
박 의원은 이날 YTN라디오 인터뷰에서 “국민 통합 차원에서, 또 (조 전 대표가) 검찰로부터 가족이 집단적으로 학살당하는 식의 수사를 받았기 때문에 (사면을) 검토하는 것이 바람직하다”며 이같이 말했다.
박 의원은 앞서 김민석 국무총리 후보자가 전날 인사청문회에서 조 전 대표 사면 관련 질문에 “국민 통합 관점에서 토론의 여지가 있다고 본다”고 답한 데 대해 “저도 대통령의 권한이지만 (사면을) 해야 한다고 했는데, (민주당) 강성 지지층들은 반대하는 사람들도 있더라”라고 말했다.
조 전 대표는 지난해 12월 자녀 입시 비리 공모 및 청와대 감찰 무마 등 혐의로 대법원에서 징역 2년을 확정받아 서울남부교도소에 수감돼 있다.
오는 28일부터 서울을 비롯해 수도권 전역에서 2주택자 이상 보유자가 추가로 주택을 구입하려는 목적의 대출이 제한된다. 이 지역에선 1주택자라도 6개월 이내 기존 주택을 처분해야 하고 대출금도 최대 6억원까지만 나온다. 부동산 시장 안팎에선 과거 문재인 정부 때 나온 ‘8·2’ 대책보다 더 강력한 규제책이라는 평가가 나온다.
금융위원회 등 정부는 27일 정부서울청사에서 관계기관 합동 긴급 가계부채 점검회의를 열고 실거주 목적이 아닌 경우 추가 주택 구입 수요를 차단한다는 내용의 ‘가계부채 관리 강화방안’을 발표했다. 이날 발표한 제도는 오는 28일부터 바로 시행한다. 서울의 부동산 가격이 역대 최대 상승폭을 기록하자 정부가 집값 급등세를 막기 위한 긴급 규제를 내놓은 것이다.
정부는 우선 가계대출 총량 관리 목표를 올해 하반기부터 당초 계획 대비 50% 수준으로 감축한다. 정책대출도 연간 공급계획 대비 25%를 줄인다. 정부는 이 조치로 하반기에 10조원, 연간 20조원 이상의 가계대출을 줄일 수 있을 것으로 예측했다.
이를 위해 정부는 수도권에서 2주택 이상 보유자가 추가 주택을 구입하거나, 1주택자가 기존 주택을 처분하지 않고 추가 주택을 구입 하는 경우에는 추가 주택구입 목적 주담대를 금지한다.
1주택자는 기존 주택을 6개월 이내 처분할 경우에만 대출을 받을 수 있다. 이 경우 무주택자와 동일하게 비규제지역 LTV 70%, 규제지역 LTV 50%를 적용한다.
여기에 해당 지역에서 주택담보대출의 최대 한도도 6억원으로 제한키로 했다. 고가 주택 구입에 과도하게 빚을 내지 말라는 의미다. 금융당국이 금리 4.0%·만기 30년 분활상환을 가정해 규제 시행 전후 대출 가능액을 비교한 결과, 연봉 2억원 차주가 20억원 주택을 구입할 때 종전 주담대로 받을 수 있는 금액은 13억9600만원이었지만, 앞으로는 6억원밖에 받을 수 없다.
다만 중도금 대출은 제외되고 잔금대출로 전환시에는 6억원 한도가 적용된다.
생애 최초 주택구입 목적의 주택담보대출의 LTV도 80%에서 70%로 강화된다. 특히 이는 디딤돌과 보금자리론 등 정책대출에도 동일하게 적용된다. 디딤돌(1개월 내) 제외 6개월 내 전입 의무도 생긴다. 청년·신혼부부·신생아 등을 대상으로 하는 디딤돌(구입)·버팀목(전세) 정책대출의 최대 한도도 축소된다.
특히 이날 정부의 발표는 총부채원리금상환비율(DSR) 등 기존 규제를 우회해 대출을 더 받는 경우를 차단하자는 취지가 잇따라 담겼다.
수도권에서 보유주택을 담보로 하여 생활비 등 조달목적으로 대출받는 생활안정자금 목적 주담대 한도를 최대 1억원으로 제한한다. 특히 수도권·규제지역 내 주택을 2채 이상 보유한 차주는 해당 주택을 담보로 한 생활안정자금 목적의 주택담보대출이 아예 금지된다.
이 지역에서 주택담보대출 만기도 30년 이내로 제한한다. 현행은 만기를 40~50년으로 늘려서 대출 한도가 늘어나는 효과가 있었다.
이 지역에서 ‘갭투자’ 목적의 전세대출도 금지된다. 전세대출 심사시 임대차계약서 상 임대인과 임차주택 소유주가 다른 경우 취급을 금지한다는 뜻이다. 신용대출 한도도 차주별 연소득 이내로 제한한다.
정부는 매주 가계부채 점검회의를 열어 이번 조치의 이행 과정을 살핀다는 방침이다. 주택시장 움직임을 예의주시하며 필요시 규제지역을 추가 지정할 가능성도 배제하지 않고 있다.
권대영 금융위 사무처장은 “필요시 규제지역 LTV 추가 강화, DSR 적용 대상 확대 등 준비된 추가 조치를 즉각 시행하겠다”고 말했다.
러시아가 우크라이나 중부 드니프로에 이례적인 대낮 미사일 공습을 퍼부어 민간인 희생자가 대거 발생했다.
북대서양조약기구(나토) 정상회의 참석차 네덜란드를 방문한 볼로디미르 젤렌스키 우크라이나 대통령은 전쟁범죄 책임을 묻기 위한 국제사회의 지원을 호소했다.
24일(현지시간) 우크라이나 매체 키이우인디펜던트와 TCH 보도에 따르면 러시아는 이날 드니프로에 탄도미사일을 여러 발 발사했다. 이 공습으로 최소 17명이 사망하고 어린이 27명을 포함해 279명이 다쳤다. 보리스 필라토우 드니프로 시장은 이번 공습으로 학교, 유치원, 교회를 포함해 40곳 이상의 민간 시설과 다수의 주택이 피해를 봤다고 밝혔다. 오데사에서 자포리자로 향하던 열차도 객차 5칸이 파손됐다.
러시아는 동부 전선에서 공세를 강화하는 한편 우크라이나 전역을 미사일과 무인기(드론)로 공격하고 있으나 대부분 야간 드론 공습이었다. 이번처럼 낮 시간대에 미사일을 동원한 공격은 이례적이라는 평가가 나온다.
지난 23일부터 이날 밤 사이에는 우크라이나 북동부 수미 지역이 드론 공격을 받아 어린이 1명을 포함해 3명이 숨지고 3명이 부상했다. 동부 하르키우에서는 드론 공습으로 3명이 다쳤고 남부 헤르손주에서는 러시아군의 포격으로 민간인 4명이 목숨을 잃고 5명이 다쳤다.
이 같은 공격은 젤렌스키 대통령이 영국 방문에 이어 나토 정상회의 참석차 네덜란드를 찾은 때에 이뤄졌다.
젤렌스키 대통령은 이날 네덜란드 의회 연설에서 러시아의 전면 침공 이후 지금까지 우크라이나를 향해 발사된 이란제 샤헤드 계열 드론이 총 2만8743기에 달한다고 밝혔다. 특히 이달에만 전체의 약 9.5%인 2736기가 발사됐다고 언급했다. 같은 날 열린 나토 방위산업포럼에서는 우크라이나가 매년 800만대 이상의 드론을 생산할 수 있는 역량을 갖췄지만 자금 부족으로 실제 생산량은 이에 미치지 못한다고 설명하며 추가 지원을 요청했다.
젤렌스키 대통령은 이날 오후 빌럼 알렉산더르 네덜란드 국왕 주최 환영 만찬에서 도널드 트럼프 미국 대통령과 만났다. 두 정상은 지난주 캐나다에서 열린 주요 7개국(G7) 정상회의를 계기로 회담할 예정이었지만 트럼프 대통령이 이스라엘·이란 충돌 문제로 조기 귀국하면서 무산됐다.
우크라이나 대통령실에 따르면 두 정상은 헤이그에서 양자 회동할 예정이다. 그러나 젤렌스키 대통령이 원하는 추가 지원으로 이어질 가능성은 작다는 관측이 우세하다.
워싱턴포스트(WP)는 “2022년 러시아의 우크라이나 침공 이후 젤렌스키 대통령은 매년 나토 정상회의에서 주요 귀빈 대우를 받았지만 올해는 트럼프 대통령을 자극하지 않으려는 분위기 속에 주변부로 밀려난 모습”이라고 밝혔다.
우크라이나와 나토 이사회 간 회의도 정상급이 아닌 외교장관급으로 격하됐다. WP는 유럽 측이 우크라이나 관련 내용을 공동성명에 포함하자고 트럼프 행정부를 설득했으나 갈등을 피하기 위해 성명 내용이 전반적으로 축소됐다고 전했다.

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